La fiducia delle famiglie spinge la voglia di casa, ma la prudenza è sempre d’obbligo. Questa, in sintesi, la tesi di Nomisma che emerge dal secondo Rapporto sul Mercato Immobiliare 2021. E per Scenari Immobiliari, l’aumento delle transazioni nel residenziale è stato del 12,3% nel 2021, un dato confermato anche dalle analisi di Re/Max e Idealista, e si prevede ancora in salita almeno fino al 2023.
Punto della situazione e le previsioni del mercato immobiliare per i prossimi anni
In questo articolo facciamo il punto del settore e vediamo quali sono le previsioni per i prossimi anni, con l’aiuto dei più autorevoli report e outlook disponibili ad oggi. Come sono andate le compravendite di case nel 2021? Quanto conviene investire nel mercato immobiliare oggi? E come andrà domani?
Sono solo alcune delle domande a cui daremo risposta.
Il mercato immobiliare residenziale nel 2021 e le previsioni per la fine dell’anno
È stato decisamente positivo il primo semestre 2021: il ritorno della domanda si riflette nell’aumento del numero di transazioni e nella diminuzione del numero di giorni necessari per chiudere le trattative. La ripresa più veloce, fino ad oggi, è stata in Lombardia e Lazio.
Ma vediamo in sintesi le principali tendenze individuate dall’analisi realizzata dai Centri Studi Re/Max Italia e Avalon Real Estate:
- Il numero di transazioni concluse nel primo semestre 2021 è in aumento rispetto agli anni precedenti, confermando il trend pre-pandemia.
Le restrizioni, oltre ad aver rallentato il mercato immobiliare nel 2020, hanno alterato la ciclicità storica della crescita Q2 su Q1.
Nel primo e secondo quarter dell’anno in corso le transazioni risultano infatti equamente distribuite. - Nel secondo quarter del 2021 le scelte dei clienti si sono orientate in misura maggiore verso immobili con 3 locali.
Il monolocale risulta essere la tipologia meno transata, rispecchiando la tendenza già riscontrata nel primo trimestre dell’anno. Gli immobili venduti nel corso del secondo trimestre risultano avere una superficie media di 112 mq, 93 mq considerando solo gli appartamenti. - I dati mostrano un aumento della domanda nel secondo trimestre 2021. Aumento che sostiene la ripresa del mercato immobiliare nell’anno in corso. In netto contrasto con la riduzione della domanda registrata nel secondo trimestre del 2020.
- Le regioni con più transazioni sono Lombardia e Lazio. Milano e Roma si confermano le due città trainanti del mercato immobiliare italiano.
- Si riduce la media dei giorni di permanenza sul mercato, in seguito all’aumento della domanda.
Nel primo semestre 2021 migliorano sensibilmente le tempistiche relative alle vendite, con una media di 141 giorni contro i 168 giorni dello stesso periodo del 2020. - A livello nazionale, i tempi medi relativi alle locazioni vedono un lieve miglioramento e rimangono in linea con il 2020. I dati che segnano un rallentamento delle tempistiche di locazione si registrano nelle città universitarie, colpite dagli effetti negativi della pandemia.
- Secondo i dati dell’Ufficio Studi 24MAX, nel secondo trimestre del 2021 si nota un deciso aumento dei mutui erogati agli acquirenti nelle fasce di età 18-24 e 25-34.
Questo effetto potrebbe essere dovuto alle agevolazioni del decreto Sostegni bis, tendenza che dovrebbe protrarsi anche nel secondo semestre.
Aumenta la differenza fra gli acquirenti single, con le donne che passano dal 44% del primo trimestre al 41% del secondo e gli uomini che passano dal 56% del primo trimestre al 59% del secondo.
Per questa ultima parte dell’anno l’aspettativa rimane alta: la performance dovrebbe mantenersi stabile e proseguire fino alla fine del 2021.
Il mercato immobiliare fino al 2023: torna il sereno
La fiducia delle famiglie spinge la voglia di casa, ma la prudenza è sempre d’obbligo. Questa, in sintesi, la tesi di Nomisma che emerge dal secondo Rapporto sul Mercato Immobiliare 2021. Secondo il capo economista di Nomisma, Lucio Poma, in questo momento il clima di fiducia sia notevolmente migliorato e tornato a livelli pre-Covid, alimentando la crescita dell’economia reale e spingendo le iniziative di consumo e investimento.
Ma occorre ricordare, e lo ha fatto il Ceo Luca Dondi, che ci sono alcuni nodi ancora da sciogliere: le iniziative che hanno arginato le perdite dell’anno scorso ora sono in scadenza, ed è questo un un rischio che si aggiunge al calo del Pil 2020 che ha sfiorato il 9% nonostante le misure di salvaguardia.
Aumenta la fiducia, si ricomincia a comprare
Dall’indagine di Nomisma emerge che il 40% delle famiglie italiane ha risparmiato meno o non è riuscita a risparmiare, rispetto all’anno precedente. Il 75% delle famiglie, dice il report, vede problemi e criticità nella seconda parte dell’anno e all’inizio del 2022, ma relativamente al proprio nucleo familiare si sentono sicure. Una sicurezza che investe anche famiglie che hanno beneficiato di misure di salvaguardia, il che mostra come l’ottimismo non prenda in considerazione la loro scadenza.
Mutui e mercato immobiliare in Italia
Secondo Nomisma, questa sicurezza spinge l’intenzione di spesa delle famiglie italiane in termini di compravendite o migliorie della propria abitazione. Sono infatti 3,3 milioni i nuclei familiari (dai precedenti 2,4) che hanno espresso volontà di acquistare casa, anche se poi concretamente solo 800 mila potranno effettivamente concretizzare tale volontà (segnando comunque un netto miglioramento rispetto alle 500 mila compravendite realizzate nel 2020), portando le previsioni sulle compravendite 2021 a 558 mila circa mila, vicino ai livelli del 2019 pur in calo del 7,7 per cento.
Circa l’80% di queste compravendite avverrà tramite mutui. Le banche partecipano infatti al clima di fiducia aumentando le erogazioni grazie a tassi bassi e spread molto contenuti, confortati da un livello di sofferenze tra i più bassi degli ultimi 30 anni.
Le banche hanno perciò atteggiamento espansivo; tuttavia, i dati Nomisma mostrano che, a fronte di sofferenze bancarie nettamente in calo, aumentano le rate scadute di quasi il 54% rispetto al 2020 mentre le inadempienze probabili sono cresciute del 6,1 per cento. Segnali, questi, da non sottovalutare.
Immobiliare residenziale, previsioni fino al 2023
Tra le motivazioni all’acquisto, la prima casa e la sostituzione di quella attuale rappresentano circa l’80%, mentre resta al palo il motivo investimento. Si cerca maggiormente nell’hinterland rispetto ai capoluoghi, grazie alla maggiore accessibilità economica delle abitazioni a parità di spazi e alla migliore qualità della vita.
In aumento anche i canoni di affitto medi nazionali, che pure si giostrano tra un aumento a Milano dell’1,5% e un calo a Roma dello 0,6%, così come per i prezzi di acquisto, che risultano in crescita sebbene si passi dal +2% di Bologna al -1,8% di Palermo in media.
Le previsioni per il mercato residenziale dei prossimi anni sono coerenti con il clima di miglioramento e fiducia in atto. Le compravendite, come detto, torneranno intorno alle 600mila nel 2021, per raggiungere le 651 mila nel 2023, recuperando i livelli previsionali del 2019. Per quanto riguarda i prezzi di abitazioni, uffici e negozi, si arriverà al 2023 con il segno più in tutti i segmenti.
Il residenziale è in crescita, transazioni verso quota 100 miliardi
Per Scenari Immobiliari le transazioni continueranno a salire fino al 2023, con Milano in testa per l’aumento al metro nelle zone ambite, mentre altrove i prezzi rimarranno stabili.
La giovane e vivace Porta Ticinese e l’area di via Settembrini a Milano, la lussuosa piazza Navona a Roma, piazza Carlo Felice a Torino e ancora il lungomare Nazario Sauro a Bari sono tra i dieci quartieri che si sono rivalutati di più da giugno 2020 a oggi. Qui i prezzi delle case sono saliti dal 4 al 6% contro una media italiana che ha visto le quotazioni scendere dell’1,6% nel periodo considerato.
Più compravendite, prezzi in lieve calo
Il mercato immobiliare italiano registra quindi una netta crescita sul fronte delle compravendite (+36,8% nei primi tre mesi dell’anno in corso secondo l’agenzia delle Entrate), ma con prezzi ancora in lieve calo. Secondo il report pubblicato da Scenari Immobiliari, l’Italia non partecipa alla corsa al rialzo delle quotazioni in atto in Europa, ad esclusione di alcune grandi città come Milano e Roma.
Nei grandi centri urbani la ripresa del mercato residenziale degli ultimi anni aveva iniziato a incidere con i primi aumenti sui valori di vendita, anche se non è ancora una tendenza omogenea sul territorio.
Tra i dieci primi quartieri per rincari delle case troviamo quattro zone di Milano, Roma con un solo quartiere, Bologna e Torino entrambe con due quartieri. Oltre a Roma con un solo quartiere risultano anche due importanti capoluoghi del sud come Napoli e Bari.
Il caso Milano
Anche Nomisma sottolinea la leadership del mercato residenziale milanese, che può contare su una solida attrattività immobiliare e su una ritrovata vitalità economica, dopo le chiusure forzate dovute alle misure di contenimento della pandemia. Gli altri indicatori di mercato, si legge nell’Osservatorio, come i tempi di assorbimento delle abitazioni in vendita e gli sconti applicati in fase di trattativa, rimangono stabili rispetto al semestre precedente.
Quale futuro ci attende?
In sostanza, dunque, le prospettive del residenziale sono di una crescita prolungata per i prossimi tre anni grazie anche ad un clima di particolare ottimismo sull’economia e bassi tassi di interesse sui mutui.
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